Umgang Geschäftsliegenschaft | Capital Protect

Wissen

Umgang des Patrons mit der Geschäftsliegenschaft

Bei der Nachfolgeregelung

August 2024
René K. Voser

Bei der Nachfolgeregelung von KMUs stellt die eigene Geschäftsimmobilie oft die größte Wertposition dar. Für potenzielle Käufer bindet der Erwerb der Immobilie jedoch viel Kapital, weshalb sie eher ein Mietverhältnis bevorzugen. Ein separater Immobilienverkauf kann hohe Steuern für den bisherigen Eigentümer nach sich ziehen. Daher ist es ratsam, die Immobilie in der Firma zu behalten und nur das operative Geschäft zu verkaufen. Soll die Immobilie dennoch veräußert werden, ist die Einhaltung einer Fünfjahresfrist nach der Abspaltung wichtig. Es ist auch abzuwägen, ob ein spezialisierter Makler hinzugezogen wird, da M&A-Spezialisten selten über vertiefte Kenntnisse im Immobilienbereich verfügen, wie es bei Capital Protect der Fall ist.

Typische Ausgangslage

Immer wieder treffen wir auf nachfolgende Situation bei KMU’s welche eine Nachfolgeregelung anstreben.

Der Patron hat im Laufe der Jahrzehnte eine eigene Geschäftsimmobilie erworben, diese laufend unterhalten und weitgehend abgeschrieben. Diese bildet am heutigen Marktwert gemessen, die grösste einzelne Wertposition.

Für einen privaten Käufer des operativen KMU’s bindet der Erwerb der Immobilie sehr viele Eigenmittel, über welche er oft gar nicht verfügt. Deshalb wird er entweder ein Mietverhältnis anstreben oder von einem Kauf des operativen Geschäftes Abstand nehmen. Dadurch reduziert sich die Anzahl der möglichen Käufer deutlich.

Für den Patron fallen bei einem separaten Verkauf der Immobilie sehr hohe Steuern an, weil er die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem abgeschriebenen Wert als Gewinn versteuern muss.

Empfehlungen

Es empfiehlt sich oft die Immobilie in der bestehenden AG zu behalten und nur das operative Geschäft abzuspalten und zu verkaufen. Die steuerlichen Voraussetzungen und Auswirkungen müssen hierbei unbedingt vorgängig mittels eines Steuerruling geklärt werden. Dieses ist idealerweise durch einen auf Steuerrecht spezialisierten Anwalt zu verfassen. Kennt er zudem die zuständigen Steuerbehörden persönlich vereinfacht dies oft einiges.
Für den Käufer hingegen ist es wünschenswert einen möglichst langjährigen, günstigen Mietvertrag mit Vorkaufsrecht zu unterzeichnen. Dabei ist der Mietzins marktüblich anzusetzen, um nicht ungewollte Steuerfolgen für den verkaufenden Patron zu riskieren.
Beim aktuellen, tiefen Hypothekarzinsniveau liegen die Mietkosten üblicherweise deutlich höher als die Kosten bei einem Kauf der Liegenschaft. Deswegen wird sich der zukünftige Gewinn des KMU’s und damit der Verkaufspreis für den Patron reduzieren. Ein Umstand, den viele Marktteilnehmer ohne professionelle Beratung leider erst spät realisieren.
Oftmals ist jedoch der verkaufende Patron nicht daran interessiert die Geschäftsliegenschaft zu behalten. In einem solchen Fall ist u.a. die Fünfjahresfrist nach der Abspaltung des operativen Geschäftes einzuhalten. Ebenso ist abzuwägen, ob für den Liegenschaftsverkauf ein spezialisierter Makler beizuziehen ist. Selten verfügt der M & A Spezialist über vertiefte Kenntnisse im Immobilienbereich wie dies bei Capital Protect gegeben ist.

Es ist Aufgabe jedes professionellen M & A Beraters alle diese Themen mit dem verkaufenden Patron durchzusprechen, ihm die verschiedenen Optionen aufzuzeigen und ihn anschliessend durch die gesamten Prozesse zu führen.

Fazit

Eine umsichtige, vorausschauende Planung durch die mit dem Verkauf des Unternehmens beauftragten Spezialisten, welche alle steuerlichen, wertsteigernden und die Verkaufbarkeit fördernden Aspekte umfasst, bildet eine unerlässliche Voraussetzung für eine erfolgreiche Nachfolgeregelung.

Dies setzt viel Erfahrung, ein Gespür für die Märkte, Kreativität und den Beizug eines Steuerexperten voraus.